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开业9年 港惠购物中心为啥被称惠州最赚钱购物中心?

发布时间:2017-07-27 12:31  来源:未知  作者:南召生活网

  (赢商网报道)毗邻深圳的地理优势,让惠州(专题阅读)的房地产市场备受投资者追捧。如今随着大湾区发展战略的落地,惠州商业地产再度迎来开发建设高潮期,其中尤以大亚湾、仲恺等区域最为明显。作为惠州本土购物中心的佼佼者,惠州港惠购物中心经过9年的发展,如今已成为惠州规模最大、业态品类最全的综合性购物中心。2016年,惠州港惠购物中心年销售额达到12亿元,连续数年业绩呈现双位数增长,备受行业关注。

  作为一家本土成长起来的购物中心,港惠在过去九年中究竟是怎样做到的?赢商网通过实地踩盘以及采访港惠购中心的总经理兼操盘人秘海英,蔽见港惠运营之道。

  曾经一度遭遇低迷,深耕细作自造商圈

  港惠购物中心位于惠州惠城区演达大道11号,扼守惠州演达一路、三环路、南岸路几大城市主干道,靠近市中心最繁华的商业中心-花边岭商圈。项目背靠总体量近40万方的港惠新天地综合体,分三期开发,1期总建筑面积16.8万㎡,2期11.8万㎡,3期规划总建筑面积15万㎡。目前港惠MALL一二期均已开业,总建面达到13万㎡,分别是购物中心北区和西区,三期正在建设规划中。

  其中,港惠购物中心北区2008年开业,西区2010年开业。购物中心引进了沃尔玛、万达影城、苏宁易购、稻香酒楼等主力店,在业态上力求大而全,覆盖珠宝首饰、服饰零售、餐饮、娱乐休闲、儿童游乐体验、书店花艺、家居生活、数码科技等多重业态,是惠州市区覆盖面最广、品类最为齐全的综合性购物中心。

  那么,在国内大部分购物中心追求体验升级、主题化、个性化的大趋势下,消费者的眼中,港惠购物中心这种大而全的业态是否符合惠州的消费需求呢?

  赢商网选择了一个人周二(正常上班日)的下午走访港惠购物中心。看到商场内一些门店有消费者停留,星巴克等轻食餐厅中聚集了一些年轻消费者,还有一些消费者在随意的闲逛,一些家庭客群带着孩子在商场内玩耍。赢商网随意采访多位顾客,表示一个月内总要来该商场几次,吃饭逛街看电影。

  “单看惠州市场,港惠目前的业绩是最好,品牌销售也是最好的,因此开店进入港惠的合作条件也是最高的。”秘海英自信的说道,今年港惠要冲刺15亿年销售额。

  显而易见,对于港惠购物中心而言,如今正处于稳步提升的风华正茂期。然而,也正如行业对于惠州市场秉持的谨慎态度,港惠也曾经有过一段发展艰难期。

  “最难过的是2008-2010年,一期开业要吸引客流,二期要筹备开业,尤其是2009年,当时遭遇了整个北区负一层的返租事件。这个事件当时对项目影响非常大,后来我们全部返租回来进行整体运营。”

  当然,秘海英也不回避的谈到,当时二期的定位确定有点不太符合惠州当时的消费水平情况,部分品牌进来不适应,导致有一些品牌运营不善撤场。“经过一段培育期、我们根据整个客层的需求,进行具有针对性的调整。不去刻意迎合地气,而是更精细化的选择适合惠州消费的品牌。”

  作为花边岭商圈的核心项目,港惠购物中心的出现,填补了周边一站式休闲购物目的地的空白。而一二期近13万方的体量,也让港惠形成了以自身项目为中心的演达商圈,反哺扩大了商圈的辐射范围和影响力。

  顺势调整:购物中心业态+百货式管理

  秘海英说,虽然港惠如今正处于良性发展阶段,但商场运营这是个技术活,一刻不能放松。

  “我们与其他购物中心不一样,是购物中心业态+百货式管理模式。”秘海英表示,这也是在惠州市场曾经一度低迷的大环境下,港惠能够脱颖而出业绩持续增长的原因之一。

  赢商网看到,相较于其他购物中心体验式业态占据着主导,在港惠购物中心,绝对是“购物欲望”攀升。

  就楼层业态规划而言,负一层以家电数码+电玩+家居生活配套+特色小吃餐饮为主,L1层以精品女装女鞋+化妆品集合区+珠宝配饰、茶饮轻餐等为主,L2层以超市+时尚女装+女士箱包+内衣馆,L3层以超市+男装男鞋系列+商务休闲+男士箱包,L4层以影院+运动系列+儿童业态+书店+特色餐饮,L5层以家居家纺+美容美发+健身摄影+大型餐饮区。

  从整个商场的业态比例而言,零售业态占比超过60%,以化妆品牌为例,除了千色店、妍丽等两大集合店外,还引进了DHC、林清轩、韩束、一叶子、卡姿兰、丸美等20多个品牌专卖店,成为惠州购物中心内最大的化妆品集合区,同时女鞋男鞋、箱包等品类也很多样。餐饮达到57家之多,儿童游乐业态除了自身的蚂蚁家儿童会所外,还有乐悠游儿童乐园、冒险岛、红黄蓝亲子乐园等。

  在业态规划方面,“合适的品牌放在合适的位置,比租金贡献更重要。”秘海英略显激动地说道。

  “我最反对商业地产的填户式招商。商场要运营,首先要有布局,就像下棋一样。业态组合比例要合理,即你和市场要有联合度,首先做品类布局,做好品类之后还有品牌布局,这样做起来的商场整体布局才有氛围,才有购物欲。”

  赢商网在现场看到,在业态规划与品牌组合方面,港汇尽可能的让相关联的业态放在同一个片区,如一楼精品女装搭配化妆品、女鞋,三楼男装搭配男鞋箱包、运动系列等,每个楼层又根据不同业态特点辅以特色或者轻食餐饮。

  谈及百货式管理,秘海英表示,最大的优势是,一旦策划特殊时间节点的大型营销活动,可以统一调配商场400个品牌来参与,这是正常购物中心管理模式很难达到的。

  “我们的进驻品牌多以联营扣点的形式进行合作。通过我们的运营,不断提高了商户的业绩,这样商户对商场的活动支持就会非常大。比如9周年店庆,商户就会把全年力度最大的活动、最好的货品供给港惠。”

  目前港惠购物中心的线上会员人数达到20多万,其中女性消费达到72%。为了更全面的掌握会员消费大数据,设置了专业的会员部门,同时信息部和市场部合并,根据分析消费者的消费轨迹,策划不同的活动。“我们运营部有20多个人,可以根据销售分析,跟商户及时互动交流。比如如果一周销售下降,具体是什么原因?我们会辅助商户分析原因,提供一些指导,同时让商户也重视。”

  在细节服务方面,港惠购物中心斥巨资打造母婴室、女士会所、蚂蚁家儿童会所,每周三会员日展开多样会员活动,如今港惠亦正在建造男士会所。

  “我们要构建一切条件,与消费者创造链接。所以港惠一直非常认真的在做社交场所和第三空间,让消费者从进入商场,无论是视觉、触觉、嗅觉,都能与消费者形成良性交流。”在过去的几年中,港惠购物中心策划了冰雕节、湿身啤酒节、跨年晚会、枕头大战等等活动。未来港惠还将围绕着年轻、时尚、超酷、摇滚等等多个方面展开营销策划。

  未来:三期正在规划中,未来将持续调整升级

  据秘海英透露,港惠新天地三期已经正在建设中,按照规划,其商业将达到6万方,未来也将与现有港惠购物中心进行全面打通,整体购物中心商业体量或将达到18万㎡。

  同时,港惠购物中心负一层也将马上要进入调整期。“我们想在负一层打造一个针对年轻人的“红番区”主题街区,压缩一部分目前家电数码电子产品的区域。在场景和景观打造上,更迎合年轻人的审美。”

  2018年将是港惠购物中心十周年,因为也将对物业条件进行升级,如洗水间改造、增加化妆间、对商场一些通道进行设计包装,打造主题场景。

  “现在就是一个晒时代,晒什么?晒吃的、晒在哪、晒孩子……晒所有。所以购物中心所有场景体验,包括陈列点,需要给他们的晒提供素材。而这些素材还要有品质感。”

  在采访最后,秘海英强调,任何市场只要前景不错,竞争都很激烈,每个市场都有一个正常的洗牌期,再好的环境也有失败者;再恶劣的环境也有赢者。在未来的商业中,想要有一席之地,必须要做好软实力,提升团队竞争力,加强专业运营。

  记者后话:

  在2014年惠州商业经历了一场大洗牌,全年连续6家商场关闭,导致整个行业对于惠州的商业零售市场一片看衰之声。然而,在这样的大环境下,港惠购物中心却逆势增长,这毫无疑问给予了惠州商业零售业一剂强心剂。虽说港惠相较于国内商业标杆仍有一定差距,但正所谓“适合才是王道”,从现阶段发展来看,港惠似乎找到了一条在惠州市场生存之路。然而,市场瞬息万变,消费者亦在变化,港惠未来发展依然放松不得。2017年,惠州也将迎来多个新购物中心入市,正如秘海英所言,商场开业不算什么,运营才是技术活。且看各大购物中心运营团队如何提升自己的软实力,希望届时能重新刷新外界对惠州商业的印象。




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